Das passende Grundstück für Ihr Haus
- Traumlage fürs Traumhaus. Doch gerade bei unbebauten Hanggrundstücken sollte man genau prüfen, ob teure Abstützungen nötig sind. Bild: ZimmerMeisterHaus
Bei der Grundstückssuche zählt neben Lage und Preis auch die Bodenbeschaffenheit und Bebaubarkeit. Wer darauf achtet, stellt die Weichen für sein Wunschhaus richtig und vermeidet, in unerwartete Kostenfallen zu stolpern.
Bauland ist in gefragten Lagen Mangelware und entsprechend teuer. Im ländlichen Raum sind Grundstücke dagegen weitaus günstiger. Dennoch scheidet die preiswerte Alternative für viele aus, weil es an Arbeitsplätzen und familienfreundlicher Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen fehlt. Wer über begrenzte finanzielle Mittel verfügt und in Ballungsräumen bauen will, muss Wunsch und Realität in Einklang bringen. Damit daraus kein fauler Kompromiss wird, sind folgende Auswahlkriterien bei der Grundstückssuche wichtig:
Die Lage
Ein Grundstück in guter Lage behält seinen Wert oder erfährt im Lauf der Zeit sogar eine Wertsteigerung. Wichtig sind:
- Stadtnähe oder eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Ruhige und/oder grüne Lage abseits von Hauptverkehrsstraßen und Gewerbegebieten. Tipp: Schauen Sie vor dem Kauf in den Flächennutzungsplan! Hier sind auch geplante Umgehungsstraßen, Gewerbegebiete oder ähnliche wertmindernde Faktoren abgebildet
- Soziales Umfeld
- Gut erreichbare Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten
- Kulturelles Angebot und attraktives Stadtleben
Darüber hinaus gibt es individuelle Kriterien, die eine Lage zu einer guten Lage machen. Das kann beispielsweise die Nähe zu den Großeltern sein, die auf die Enkel aufpassen, oder der Arbeitsplatz vor Ort, der ein zweites Auto überflüssig macht. Für manchen Bauherren, der sein Haus lange Zeit selbst nutzen will, zählen diese Faktoren mehr als eine mögliche Wertsteigerung.
Die Bebaubarkeit
Bei dem Grundstück sollte es sich um ausgewiesenes Bauland handeln, das bereits für eine Bebauung mit Eigenheimen vorgesehen ist. Wichtig ist auch der Blick in die Bebauungspläne. Diese legen fest, in welcher Form und wie groß gebaut werden darf. Manche Bebauungspläne haben derart strenge Vorschriften, dass die eigenen Vorstellungen gar nicht oder nur mit starken Abstrichen verwirklicht werden können.
Bei Bauerwartungsland kann es dagegen Jahre dauern, bis es zur Baureife kommt – wenn überhaupt.
Ein weiteres Kriterium ist die Bodenbeschaffenheit. Ein hoher Grundwasserspiegel, felsiger Untergrund oder Altlasten wie verseuchte Böden erfordern teure Zusatzarbeiten, die die Finanzplanung durcheinander bringen können. In diesem Punkt kann ein Bodengutachten für Klarheit sorgen.
Die Grundstückssituation im Detail
Bewerten Sie ein Grundstück anhand folgender Sachverhalte:
- Die Mindestbreite für sinnvolle Planungen liegt bei ca. 15 Metern
- Eine Südausrichtung ist wichtig für energieoptimiertes Bauen
- Hanglagen verteuern das Bauen unter Umständen durch kostenintensive Abstützungsmaßnahmen
- Ein schlecht geschnittenes Grundstück kann das Baufenster drastisch minimieren
- Das Baufenster sollte groß genug fürs Wunschhaus sein
- Bei einem nicht voll erschlossenen Grundstück muss mit hohen Erschließungskosten gerechnet werden.
Grunddienstbarkeiten
Im Grundbuch steht, mit welchen Grunddienstbarkeiten das Grundstück „belastet” ist. Dabei handelt es sich um Dinge, die der Käufer hinnehmen muss, beispielsweise
- Versorgungsleitungen, die unsichtbar im Boden durchs Grundstück führen
- Sichtbare Leitungen und Masten, die oberhalb verlaufen
- Wege- und Benutzungsrechte für Nachbarn
- Sogenannte Baulasten zugunsten benachbarter Grundstücke
Ein Gang zum Grundbuchamt vor Kaufabschluss bewahrt vor unliebsamen Überraschungen.
Grundstückskosten
Ein guter Anhaltspunkt für einen angemessenen Kaufpreis ist der Vergleich mit den ortsüblichen Bodenrichtwerten. Diese erhält man in der Regel beim Kataster- oder Vermessungsamt der Kommunen.
Die Gesamtkosten eines Grundstücks setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:
- Kaufpreis (Größe x Quadratmeterpreis)
- Notar- und Grundbuchgebühren
- Maklerprovision
- Erschließungskosten
Bauland sparen
Bei teuren Bodenpreisen sind kleinere Grundstücke doppelt günstig:
- Kompakte Hausformen nutzen die Fläche optimal aus. Bei geschickter Planung bieten sie trotz geringerer Außenmaße ein reiches Innenleben.
- Mit einer Doppelhaushälfte sparen Sie außerdem an einer Seite den Grenzabstand. Dadurch kann das Grundstück besser ausgenutzt werden.
Weiterführende Informationen
Beim Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) gibt es einen Leitfaden für den Kauf eines Grundstücks. Auf 22 Seiten findet der Leser alles rund um die Kaufabwicklung sowie Checklisten, die ihm bei der Kaufentscheidung helfen. Die Broschüre kann gegen eine Schutzgebühr in Höhe von 3 Euro zuzüglich Versandkosten direkt bestellt werden: www.vpb.de/leitfaden-grundstueckskauf.
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Fotos (2): KfW Bildarchiv/Thomas Klewar
Weiterführende Informationen:
- Wohnen & Leben-PDF: Grenzabstände (198 kB)
